Durante décadas, o aluguel foi associado no Brasil a uma etapa temporária da vida financeira. No imaginário popular, quem tinha dinheiro comprava. Esse paradigma começa a mudar no topo do mercado imobiliário. O modelo multifamily, composto por empreendimentos residenciais inteiros destinados à locação e administrados de forma profissional, passou a atrair a alta renda.
Empresários, executivos de multinacionais e profissionais liberais de maior renda agora encontram a opção de viver em imóveis alugados de alto padrão, em vez de comprar. O mercado passou a oferecer contratos mais flexíveis, distantes dos prazos longos e rígidos dos modelos tradicionais.
O movimento consolidou um nicho premium no país e abriu espaço para aluguéis que rivalizam com os valores das residências mais exclusivas.
Mercado de nicho
O multifamily ainda engatinha no Brasil. Consultorias estimam cerca de 20 mil unidades em todo o país, com forte concentração no Sudeste, especialmente em São Paulo. O número é pequeno quando comparado a mercados mais maduros, como Estados Unidos e México.
Para Gustavo Favaron, CEO do think tank Global Real Estate and Infrastructure Institute, o modelo pode ganhar tração em meio a uma “tempestade perfeita” no acesso à moradia global, marcada por juros elevados, custos crescentes e renda pressionada.
No topo da pirâmide, porém, o multifamily já se consolida como alternativa flexível de moradia, seja temporária ou permanente.
Os valores e a matemática do luxo
A Vila 11, presente em bairros como Itaim e Higienópolis, registra aluguéis de até R$ 18 mil. O operador Charlie trabalha com unidades entre R$ 22 mil e R$ 23 mil mensais. No complexo Parque Cidade Jardim, apartamentos operados pela Brookfield chegam a cerca de R$ 40 mil por mês. No topo dessa pirâmide está a JFL, com unidades de 431 metros quadrados cujo aluguel pode se aproximar de R$ 120 mil mensais.
Segundo Lucas Messias Cardoso, diretor de operações da JFL, o perfil do morador é distinto do público de estadias curtas. “O nosso morador não fica 10 dias, não fica três dias. As unidades são pensadas como casas”, afirma.
Por trás dessa escolha há uma lógica financeira objetiva. Em um ambiente de juros elevados, muitos preferem manter o capital investido em vez de imobilizá-lo na compra de um imóvel.
“O pessoal de renda mais alta sabe fazer conta e não está mais nesse movimento de financiar ou comprar”, diz Ricardo Laham, CEO da Vila 11.
André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos em real estate da Brookfield Asset Management, resume essa equação: “O investidor que tem dinheiro aplicado hoje, só com o rendimento já paga o aluguel. Por que comprar um imóvel, imobilizar capital, se é possível viver do rendimento e ainda preservar liquidez?”
Na prática, o raciocínio é simples. Em vez de comprometer milhões na compra de um imóvel, parte desse público prefere usar o retorno financeiro dos investimentos para custear a moradia.
A conveniência como fator determinante
A lógica financeira ajuda a explicar o avanço do modelo, mas não é o único fator. Para a alta renda, o luxo contemporâneo está cada vez mais associado à simplificação da rotina.
Nos empreendimentos multifamily, despesas como aluguel, condomínio, internet, IPTU e serviços podem ser reunidas em uma única cobrança mensal. “Nessa nossa visão de luxo, a gente devolve tempo ao morador. É um boleto só”, diz Cardoso.
O perfil dos moradores inclui executivos entre 35 anos e 55 anos e profissionais com alta mobilidade entre cidades ou países. Nesse contexto, a localização se torna um fator estratégico. Entre os principais atrativos do modelo estão:
- Eficiência financeira, ao evitar a imobilização de capital;
- Conveniência operacional, com despesas centralizadas;
- Localização estratégica em polos corporativos;
- Flexibilidade de moradia;
- Gestão profissional dos empreendimentos
Negócios milionários
Os empreendimentos de alto padrão se concentram nos principais polos corporativos de São Paulo, como Faria Lima, Vila Olímpia e Itaim Bibi.
Além da proximidade com o trabalho, há uma mudança cultural em curso. Mesmo entre os mais ricos, cresce a preferência por soluções flexíveis de moradia. “O aluguel permite mobilidade. Hoje você está aqui, amanhã pode estar em outra cidade ou país”, afirma Lucarelli.
Embora ainda represente uma fatia pequena do portfólio da Brookfield, o multifamily é apontado como a classe de ativos com maior potencial de crescimento.
A gestora conta com 6.200 apartamentos sob gestão, sendo 2.800 já em operação. Ao todo, são 33 edifícios, dos quais 19 estão ativos. A expectativa é encerrar o ano com 4.000 unidades operacionais em oito cidades.
A JFL estruturou sua operação inicialmente com capital próprio e, posteriormente, passou a acessar o mercado por meio de CRIs e fundos imobiliários.
Já a Vila 11 tem como base capital institucional do fundo de pensão americano Evergreen, que iniciou a operação com US$ 200 milhões e hoje soma cerca de US$ 2 bilhões comprometidos. Atualmente, são 16 prédios e cerca de 2.100 unidades. A meta é chegar a 24 edifícios, com a construção de 5 novos prédios e a compra de outros 3.
Gargalo e futuro
A expansão enfrenta desafios conhecidos do mercado imobiliário paulistano, como a escassez de terrenos e o custo elevado nas regiões mais valorizadas. “O terreno onde estamos foi comprado em 2019 por R$ 20 mil o metro quadrado. Hoje, vale R$ 60 mil”, diz Laham.
Nesse contexto, o retrofit ganha força, com a conversão de prédios antigos em residenciais voltados à locação. A estratégia reduz o tempo de desenvolvimento e melhora a eficiência dos projetos.
Apesar disso, o mercado segue em estágio inicial. Em São Paulo, o multifamily representa pouco mais de 1% das locações.
Para Roberta Carmona, diretora da Vitacon, o crescimento é uma questão de tempo. “O multifamily tem grande potencial porque as pessoas querem acesso à moradia de qualidade sem necessariamente comprar o imóvel”, afirma.
