A Retail Mind Group, plataforma global de desenvolvimento e gestão de ativos de varejo com sede em Portugal, anunciou planos de investir R$ 650 milhões no Brasil até 2031 no desenvolvimento de retail parks, um modelo de complexo comercial voltado à conveniência e amplamente difundido na Europa e nos Estados Unidos.
Inicialmente, os projetos devem se concentrar principalmente na região da Grande São Paulo e em cidades do interior do estado, dentro de um raio aproximado de até três horas da capital paulista. A estratégia inclui a aquisição de terrenos e o desenvolvimento de centros comerciais de médio porte voltados a compras do cotidiano.
Fundada em Portugal, a Retail Mind atua em mais de 30 países com projetos ligados à expansão de marcas, gestão de ativos imobiliários, franchising e operações de fusões e aquisições. São 3.000 pontos de venda de cerca de 150 marcas. A empresa foi responsável pela expansão internacional de algumas delas, como The North Face, Vans e MAC.
Especificamente no segmento de real estate, a companhia atua na intermediação e desenvolvimento de projetos de retail parks em diferentes mercados e possui atualmente 21 empreendimentos no portfólio global, sendo seis em operação e 15 em desenvolvimento.
À Forbes Brasil, o CEO global da empresa, o português Vitor Rocha, afirmou que o plano de investimento no Brasil faz parte da expansão internacional do grupo e foi estruturado após alguns anos de análise do mercado brasileiro. “O mercado imobiliário pode desacelerar, mas nunca para essencialmente para quem tem projetos em curso”, diz.
O faturamento da Retail Mind foi de 12 milhões de euros (cerca de R$ 80 milhões), segundo Rocha. Segundo ele, os investimentos no Brasil não virão diretamente do caixa do grupo, mas devem ser estruturados com capital de investidores locais e internacionais, incluindo fundos de investimento, family offices e investidores privados. Nesse modelo, a empresa atua como estruturadora e gestora dos projetos.
“Somos uma empresa de serviços, não somos uma empresa que compra e vende com uma margem. Fazemos prestação de serviços. Portanto, isto não tem relação com o investimento imobiliário a ser feito”, diz Rocha.
A operação brasileira é comandada por Manoela Whitaker, ex-diretora do Iguatemi. A operação brasileira ainda conta com outros nomes de peso, tais como Priscila Mifano (ex-Carrefour) e Melina Wood, que já atuou nos principais grupos de shoppings do país, entre eles Iguatemi, Multiplan e BR Malls.
O que são os retail parks
O modelo de retail park que a empresa pretende desenvolver no Brasil reúne grandes lojas e serviços em um mesmo espaço aberto, com acesso direto a partir do estacionamento e operação independente de cada unidade.Por vezes, pode incluir uso misto, com o desenvolvimento imobiliário.
O conceito se posiciona entre os strip malls, centros comerciais de pequeno porte geralmente organizados em fileiras de lojas voltadas para estacionamentos, e os shopping centers tradicionais, priorizando operações de maior porte e compras de conveniência.
Nos projetos planejados pela Retail Mind Group, a área bruta locável deve variar entre 8 mil e 25 mil metros quadrados, em terrenos que podem chegar, em alguns casos, a 60 mil metros quadrados. As unidades comerciais devem variar entre cerca de 300 metros quadrados e 9 mil metros quadrados, permitindo a instalação de supermercados, farmácias, pet shops, lojas esportivas e outras operações de grande porte.
Rocha descreve o modelo como uma alternativa intermediária aos formatos tradicionais de centros comerciais. Segundo ele, o ticket médio de implantação de cada empreendimento deve chegar a cerca de R$ 100 milhões. Considerando o volume total de investimentos previsto, o valor indicaria a implantação de cerca de seis empreendimentos desse tipo. “O mercado brasileiro pode comportar dezenas”, afirma o executivo.
Manoela explica que o foco do conceito está na conveniência e na concentração de serviços essenciais em um único local. “É um lugar para resolver a vida”, disse. “Então eu vou ter lá um varejista, um supermercado, eu vou ter uma farmácia, eu vou ter uma loja de esporte, ou mesmo uma loja de pet”, diz.
Engenharia financeira e cronograma
Segundo os executivos, os nomes dos envolvidos não podem ser revelados, alegando cláusulas de sigilo nos contratos e compliance. Entretanto, a reportagem da Forbes apurou que apenas um desses investidores já confirmou aporte de US$ 150 milhões.
Por ora, a capital paulista não está incluída nos planos da multinacional. Além da escassez de terreno, o que eleva os valores do metro quadrado, o modelo de negócio pressupõe o uso de grandes áreas para ser desenvolvido, já que é predominantemente horizontal.
Se o fosse feito na cidade de São Paulo, além do risco do alto custo minimizar o resultado, haveria ainda a imposição de verticalização para outros usos, tais como o residencial, área que a empresa não quer atuar por ora no Brasil. Rocha cita ainda a questão do trânsito e segurança.
A operação no Brasil pode resultar também em abrir o mercado para marcas que não operam por aqui, segundo o executivo. Atualmente, o trabalho está concentrado na prospecção de terrenos ou mesmo espaços.
“Nosso foco nos próximos meses será encontrar terrenos e espaços comerciais, seja em nível de greenfield [áreas virgens] ou de brownfield [áreas já ocupadas]. Portanto, não buscaremos apenas terrenos; podemos ir a espaços que já tenham uso e que permitam um refurbishment [reforma] do projeto”,diz.
Um dos projetos já em operação do grupo na Europa é o Sudoeste Retail Park, aberto em 2022 na vila de Alcantarilha, em Algarve, Portugal. Para erguer o empreendimento, que possui cerca de 14.500 metros quadrados de área bruta locável, e espaço para 34 lojas, foram investidos 25 milhões de euros. Atualmente, ele abriga 19 delas, oferecendo lojas da Leroy Merlin, Burguer King, e marcas de produtos para o lar, decoração, pets, posto de combustíveis, entre outros.
Expansão de marcas
Ao mesmo tempo que planeja os investimentos em real estate, a empresa desenvolve outros negócios no Brasil. A ideia é a de oferecer plataforma global para a expansão de marcas, funcionando como uma “porta de entrada” para o Brasil e uma vitrine para o mercado externo.
No país, a meta é a de agregar 15 marcas sob gestão até o final do ano, o que pode resultar na abertura de cerca de 200 unidades em operação no país. Uma delas já está integrada, segundo o grupo. Trata-se da Danki, que recebeu suporte do grupo para expandir sua presença fora do Brasil.
Marca focada em tênis premium, a Danki está presente em 13 estados e possui 40 lojas, em pontos como os shoppings Cidade Jardim, Iguatemi JK e Pátio Higienópolis. O papel da Retail Group será o de auxiliar a empresa a ampliar a presença em território nacional e preparar o terreno para internacionalização, expandindo inicialmente para a América Latina, em locais que a multinacional já opera, e depois Portugal, sede do grupo, movimento que servirá de porta de entrada para o mercado europeu.
