Em 2025, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) acumulou alta expressiva e ganho de 21,15%, reduzindo parte do desconto com que os fundos vinham sendo negociados na bolsa, sinalizando uma retomada gradual da confiança dos investidores.
Agora, o cenário começa a mudar de patamar. Com a expectativa de queda da taxa Selic e a volta do apetite por renda passiva, os FIIs podem entrar em uma nova fase de expansão. No Santander, a projeção é de que cerca de 400 mil novos investidores ingressem nesse mercado em 2026, segundo Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do banco. Se concretizada essa projeção, os FIIs se aproximariam da marca de 3,5 milhões de cotistas.
Segundo Pires, os primeiros sinais dessa retomada já apareceram no início do ano. Apenas entre janeiro e fevereiro, 113 mil investidores passaram a investir em fundos imobiliários, um ritmo que lembra o período de maior crescimento da indústria. Conforme revelado pela Forbes, o total de investidores em FIIs avançou 141,67% de 2020 a 2025, passando de 1,2 milhão para 2,9. O total de volume negociado diariamente saltou 47,66%.
O Santander acompanha 45 fundos imobiliários listados, que juntos representam cerca de 80% do Ifix. Para entender o que esperar desse novo ciclo, quais segmentos devem se destacar e quais riscos permanecem no radar, a Forbes conversou Pires.
Forbes Brasil – Como você resumiria 2025 para o mercado de FIIs?
Flávio Pires – Foi um ano de recuperação. O Ifix começou o ano negociando com desconto de cerca de 22% e terminou dezembro com desconto próximo de 15%. Além disso, o índice acumulou alta de aproximadamente 22% no período. Ou seja, o mercado voltou a ganhar fôlego depois de um período bastante pressionado pelos juros elevados.
E 2026 tende a ser um ano diferente?
Nossa expectativa é de recuperação com possível expansão. Os fundos maiores devem ganhar ainda mais escala e o mercado tende a voltar a crescer em número de investidores.
Sua projeção é de cerca de 400 mil novos investidores em FIIs neste ano. O que sustenta esse otimismo?
O principal fator é a expectativa de queda dos juros. Quando a renda fixa paga muito, o investidor naturalmente prioriza a segurança. Mas, com a redução da Selic, os FIIs voltam a ficar mais atraentes. Existe também um fator cultural importante: o brasileiro gosta de investir em imóveis. Quando ele percebe que pode receber renda mensal sem lidar com inquilinos ou manutenção, acaba recomendando o produto para familiares e amigos. Esse efeito “boca a boca” tem peso relevante.
Hoje existem centenas de fundos imobiliários listados. O mercado está pulverizado demais?
O Brasil tem hoje um número bastante grande de fundos listados, mas ainda existe espaço para consolidação. A tendência natural é que os fundos maiores continuem ganhando escala, enquanto estruturas menores podem acabar se fundindo ou perdendo relevância ao longo do tempo. Esse movimento já aconteceu em outros mercados mais maduros. No longo prazo, os veículos com melhor gestão, maior liquidez e portfólios mais robustos tendem a concentrar mais capital.
Os FIIs podem ser mais interessantes do que comprar um imóvel para alugar?
Sim, principalmente por retorno e praticidade. Em um imóvel físico de cerca de R$ 500 mil, depois de custos como ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e eventuais reformas, o aluguel costuma gerar algo próximo de 0,5% ou 0,6% ao mês. Nos fundos imobiliários, a média de distribuição gira perto de 1% ao mês. Além disso, há liquidez: o investidor pode vender a cota na bolsa e receber o dinheiro em poucos dias, algo impossível no mercado imobiliário tradicional.
Quais setores de FIIs parecem mais interessantes hoje?
Gostamos bastante dos fundos de galpões logísticos, que têm apresentado rendimentos próximos de 0,8% a 1% ao mês. Também vemos boas oportunidades em shopping centers e em fundos de renda urbana, que incluem imóveis como supermercados, hospitais e laboratórios. Os fundos de papel, lastreados em recebíveis imobiliários, continuam sendo outro segmento relevante dentro das carteiras.
Os investidores estrangeiros representam pouco mais de 4% do mercado de FIIs. Esse número pode crescer?
Pode crescer bastante. Hoje ainda existem duas barreiras principais: liquidez e idioma. Mas muitos fundos já começaram a publicar relatórios em inglês e a adotar práticas mais próximas do mercado internacional. Isso deve ajudar a atrair capital institucional estrangeiro no futuro.
Quais são hoje os principais riscos no radar para quem investe em FIIs?
O cenário macroeconômico continua sendo o principal fator. Tensões geopolíticas, por exemplo, podem pressionar o preço do petróleo, elevar a inflação e atrasar o ciclo de queda de juros. Se os juros permanecem altos, os fundos tendem a ter uma performance mais limitada. Por isso, nossa estratégia hoje mantém uma carteira equilibrada: cerca de 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de papel. Muitos ativos imobiliários ainda estão negociando com desconto e podem se valorizar mais rapidamente quando os juros entrarem em trajetória de queda.
