O mercado brasileiro de galpões logísticos encerrou 2025 no menor nível de vacância de sua série histórica. Segundo a JLL, o índice nacional fechou o ano em 7,7%. Já a Colliers Brasil indica 7%, e a Cushman & Wakefield aponta taxa ainda menor, de 6,56%. Apesar das diferenças metodológicas, ambas convergem no diagnóstico de que o setor opera em patamar estruturalmente baixo.
“O nosso mercado logístico foi, por muito tempo, o patinho feio, por ser um setor difícil e muito dominado por famílias”, afirma André Romano, gerente da divisão industrial e logística da JLL. Para ele, o cenário atual representa uma mudança relevante de ciclo. “Nós, da JLL, entendemos que é uma situação de real equilíbrio estrutural, o que reflete a profissionalização do mercado”, diz o executivo.
Historicamente, a vacância já superou 10% e chegou a ultrapassar 20% em ciclos anteriores. Hoje, o parâmetro de equilíbrio é outro e, quando a vacância se aproxima de 10%, é considerada para o mercado nacional um ótimo parâmetro. E, no nível atual de baixa vacância, o poder de barganha mudou de lado e está mais pró-proprietário.
Absorção elevada e vacância residual
Os números de absorção (ocupação de novos espaços) reforçam o cenário de escassez. A JLL registrou quase 3 milhões de metros quadrados de novo estoque em 2025. Já a Cushman & Wakefield aponta absorção líquida de 1,63 milhão de metros quadrados no acumulado do ano.
Na avaliação de Leandro Bassoi, sócio do Grupo EREA, a resiliência do setor é ainda mais evidente quando se observa a absorção dentro do universo monitorado pela consultoria. Segundo ele, o mercado absorveu 3,4 milhões de metros quadrados de novo estoque de boa qualidade, mesmo em um cenário macroeconômico desafiador e com juros elevados.
Bassoi classifica o atual nível de disponibilidade como residual, já que a proximidade de 7% indica que os imóveis remanescentes não correspondem à demanda, que, em geral, vem de uma clientela exigente por um padrão mais elevado de ativo. Nesse contexto, quem se destaca são os ativos Triple A, que seguem sendo rapidamente contratados, enquanto a vacância se concentra em galpões com especificações inferiores.
Em geral, esses imóveis possuem pé-direito elevado (12 metros ou mais), alta capacidade de piso, conforto térmico, segurança reforçada, além de sustentabilidade, atraindo, sobretudo, os gigantes do e-commerce.
“Os números de 2025 mostram um mercado cada vez mais maduro e seletivo, no qual ativos bem localizados e com padrão construtivo elevado seguem sendo rapidamente absorvidos”, afirma Dennys Andrade, head de inteligência de mercado da Cushman & Wakefield.
Pré-locação acima de 40% e pressão nos valores
A disputa por ativos de maior qualidade impulsionou a pré-locação. Segundo Bassoi, da EREA, a taxa já ultrapassa 40%, chegando a 47% nos projetos localizados no raio de até 30 quilômetros do centro consumidor, com entrega prevista para 2026. Um dos exemplos é Guarulhos, considerada pelo mercado a “Faria Lima” dos galpões.
Segundo Mauricio Nascimento, diretor de logística e industrial da Colliers Brasil, em Guarulhos, cerca de 70% do estoque atualmente em construção já está pré-locado. “Essas regiões contam com barreiras relevantes de oferta, como a escassez de terrenos e a localização estratégica próxima ao maior mercado consumidor do país, o que sustenta a atratividade estrutural dos ativos bem posicionados”, afirma o executivo.
Dos 3,2 milhões de metros quadrados projetados para este ano, cerca de 1,2 milhão já está contratado. Esse movimento pressiona os preços. A JLL registrou valor médio nacional de R$ 30,7 por metro quadrado em 2025, alta de 7,8% em um ano. Em São Paulo, o valor médio chegou a R$ 34,5 por metro quadrado, com ativos específicos alcançando R$ 45 dependendo da localização.
“Hoje não se lança nenhum projeto abaixo de R$ 30, a menos que o terreno tenha sido adquirido muito barato ou seja um empreendimento mais antigo”, afirma Romano, da JLL. “A média de São Paulo deve se aproximar de R$ 40. Essa é a nossa projeção”, avalia o executivo.
Para os inquilinos, o cenário é desafiador, prova de que o mercado imobiliário é cíclico e este, definitivamente, não é um momento favorável para o inquilino.
E-commerce como vetor estrutural
O avanço do comércio eletrônico é apontado como o principal motor da expansão. Empresas como Mercado Livre e Shopee ampliaram suas operações logísticas e estimularam a descentralização da malha de distribuição.
Um dos anúncios recentes partiu da TRXF11. No dia 13 deste mês de fevereiro, o fundo anunciou aquisição e o desenvolvimento de um galpão logístico BTS (built to suit) em Londrina, no Paraná, que será locado à Shopee, em negócio de R$ 135,5 milhões.
Em 2025, foram entregues 81 novos empreendimentos distribuídos por 19 estados. Bassoi, da EREA, destaca que o e-commerce já representa cerca de 30% do estoque novo, enquanto operadores logísticos respondem por aproximadamente 33% do estoque total monitorado pela EREA.
Ele também diferencia os perfis de demanda. Imóveis no raio de até 30 quilômetros costumam atender centros de fulfillment (processo que vai do pedido do cliente até a entrega do produto) de grande porte, enquanto ativos no raio de até 15 quilômetros atendem a distribuição urbana, ligada à última milha.
Nascimento, da Colliers, afirma que essa pressão também é exercida por outros setores. “Operadores logísticos seguem expandindo suas operações, e indústrias tradicionais continuam crescendo de forma orgânica, seja por aumento produtivo, modernização de centros de distribuição ou reorganização das cadeias logísticas”, aponta.
Última milha e disputa por terreno urbano
A chamada última milha concentra os maiores desafios de expansão. “O last mile é o segmento mais desafiador porque compete diretamente com o mercado imobiliário tradicional”, afirma Romano.
Segundo ele, a limitação de terrenos próximos aos grandes centros eleva custos e restringe a oferta. Em mercados consolidados como Guarulhos, Cajamar e regiões estratégicas de São Paulo, os terrenos disponíveis exigem maior investimento, o que impacta o preço final dos projetos.
Quem já percebeu a expansão do mercado de last mile foi a Cy Capital, gestora de fundos imobiliários da Cyrela. No final do ano passado, a gestora anunciou o lançamento de um novo fundo logístico de R$ 833 milhões. A meta, segundo disse à Forbes Bruno Ackermann, sócio e head de logística da gestora, é a de o desenvolvimento puro, que inclui construção, locação e venda dos ativos.
Juros altos evitam superoferta
Apesar da demanda consistente, o custo de capital atua como freio a lançamentos excessivos. “O dinheiro está muito caro. O investidor tem mais incentivo para permanecer na renda fixa”, afirma Romano.
Para Bassoi, esse fator contribui para evitar um cenário de superoferta como o observado em 2014 e 2015. A projeção da JLL indica vacância de 8,3% em 2026, influenciada pela entrada de novos empreendimentos ainda em maturação. Mesmo assim, a avaliação é de continuidade do ciclo positivo.
“Não vemos o mercado em trajetória de queda, apenas em ritmo de crescimento mais moderado”, afirma Romano.
Comparação internacional mostra espaço para expansão
Na comparação internacional, Bassoi observa que o Brasil possui cerca de 0,2 metro quadrado de área logística por habitante, enquanto o México registra 0,8 metro quadrado per capita e opera com vacância entre 3% e 4%.
A diferença indica espaço para crescimento estrutural, especialmente considerando a expansão contínua do comércio eletrônico e a remodelagem das cadeias logísticas nos próximos anos.
O setor que já foi considerado periférico no mercado imobiliário tornou-se um dos seus segmentos mais resilientes, combinando baixa vacância, pré-locação elevada e pressão sobre ativos de alto padrão.
